Agevolazioni per mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva

La legge 19 dicembre 2019, n. 157 di conversione del decreto legge 26 ottobre 2019, n.124 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 24 dicembre 2019 introduce una norma importante (l’art. 41-bis) che disciplina, seppure «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile» una particolare forma di rinegoziazione del mutuo in favore del mutuatario (che sia consumatore) inadempiente già esecutato con assistenza del Fondo di garanzia prima casa volta a fronteggiare i casi più gravi di crisi economica dei consumatori.  

Al ricorrere, quindi delle condizioni di cui diremo fra poco, il debitore consumatore avrà tempo fino al 31 dicembre 2021 per proporre un’istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento.

Procediamo quindi all’analisi della nuova norma in tutela del mutuatario
se si è già ricevuto un  pignoramento della banca sulla prima casa, nel “mare magno” delle pessime norme fiscali, penali e civili emanate da questo governo, ci sono anche delle buone notizie per i cittadini, una legge appena approvata Art. 41 bis della Legge 19 dicembre 2019 n.157 (conversione in legge, con modificazioni, del Decreto legge 26 ottobre 2019, n. 124, recante disposizioni urgenti in materia fiscale),  intitolato “Mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva“.

Si tratta del Decreto fiscale collegato alla nuova manovra finanziaria, già pubblicato in Gazzetta Ufficiale e che consente di rinegoziare il mutuo a migliori condizioni ed anche con l’assistenza di un apposito Fondo. Così si potrà dire stop al pignoramento in atto.

E’ una norma eccezionale, sarà quindi una soluzione una tantum, applicabile soltanto adesso ed è una novità assoluta, che non sarà valida per sempre, inoltre riguarda solo ed esclusivamente la prima casa e non altri eventuali immobili pignorati o beni diversi.

Passiamo quindi all’analisi delle condizioni per potervi accedere. E’ un po' complicato e farraginoso,  ma vale assolutamente la pena di provarci: una volta che si saranno superati tutti i paletti richiesti dalla norma, si sarà liberi dal precedente pignoramento e si otterrà l’esdebitazione, in cambio di un nuovo mutuo – se occorre anche con l’aiuto di parenti e di un apposito Fondo – a condizioni migliori e più leggere del precedente che non si era riusciti a pagare.

Ed allora quali sono le condizioni?

1. Innanzitutto, lo ribadiamo per chiarezza, deve trattarsi della prima casa, da intendersi come quella che costituisce la tua abitazione principale. Ad esempio, se possiedi un’unica casa ma non vi risiedi, non rientrerai nel campo di applicazione del beneficio, così come se ti è stato pignorato un negozio, un magazzino o la casa delle vacanze;
2. Inoltre, si deve essere un consumatore, qualificato come tale dalla legge (Art. 3, comma 1, lettera a) , del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 “Codice del consumo“.) e cioè una «persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta»; perciò se il mutuo è stato contratto proprio per finanziare l’acquisto della prima casa (o altri immobili, ma sempre agendo come privato) si ha diritto ad usufruire di questa norma; se altrimenti il mutuo era stato ottenuto come imprenditore, artigiano, professionista o altro tipo di lavoratore autonomo e quindi per finanziare una attività commerciale o professionale, non si potrà beneficiare delle agevolazioni previste dalla legge, neanche se per effetto del debito non pagato fosse stata pignorata dalla banca la prima casa destinata ad abitazione;
3. Ultimo, ma non ultimo, bisogna avere già adesso una procedura esecutiva in corso: in termini pratici, non si può accedere ai benefici di questa legge se ancora non è stato pignorato nulla (non si può, in buona sostanza, approfittare per non pagare le rate del mutuo sperando di cavarsela per il futuro). Bisogna quindi essere sottoposti in questo momento ad un’esecuzione immobiliare, avviata dalla banca in base all’ipoteca che garantisce il mutuo, e il pignoramento deve essere stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019; un arco di tempo molto ampio, che copre quasi un decennio, e lascia fuori solo l’ultimo semestre del 2019.

Ci sono anche dei requisiti ulteriori per ottenere il via libera alla presentazione dell’istanza di cui parleremo adesso, ma anche se non ci si rientra ora possono essere superati nel frattempo, l’importante è che “il consumatore”  ne sia in possesso al momento di formulazione della domanda:

1. a quella data si dovrà aver già rimborsato almeno il 10%del capitale originariamente finanziato (perciò niente mutui rimasti totalmente impagati) ed inoltre la banca dovrà essere l’unico soggetto presente nella procedura esecutiva, quello che ha avviato il pignoramento e tecnicamente si chiama il “creditore procedente”;
2. Se poi ci fossero altri creditori pignoranti, anche se intervenuti in seguito (si tratta di coloro che si sono inseriti nella procedura a tuo carico, come spesso accade quando si hanno debiti con diversi soggetti) questo non costituisce un ostacolo definitivo, perché si potranno eliminare pagandoli a parte (ad esempio saldando il debito nei loro confronti oppure realizzando con essi un accordo transattivo e stragiudiziale), in modo che essi rinuncino ed escano dalla procedura esecutiva, in cui rimarrà solo la banca che ha pignorato la prima casa.

La rinegoziazione del mutuo

Se tutte le condizioni indicate sono state rispettate, si è in grado di risolvere la propria situazione debitoria in due modi.

1. Prima di tutto l’istanza può essere presentata entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021;
2. inoltre, il debito complessivo, comprensivo delle spese della procedura e degli interessi maturati fino a quel momento non dovrà superare i 250.000 euro. Se fosse superiore, bisognerà ripianarlo fino a rientrare in questa cifra. Infine, non deve esserci nessuna procedura di risoluzione delle crisi da sovraindebitamento(piano del consumatore, accordo di composizione dei debiti o liquidazione del patrimonio), che altrimenti, se già avviata, avrebbe la precedenza su questa.

A questo punto, in presenza di queste condizioni, potrà essere proposta l’offerta di rinegoziazione del mutuo e perché essa sia ritenuta valida, dovrà essere offerto un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta di vendita, oppure, nel caso in cui questa non sia stata ancora fissata, del valore del bene  determinato nella consulenza tecnica d’ufficio.

Se il debito fosse già in partenza inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al totale del debito residuo rimanente per saldare completamente il capitale e gli interessi maturati.

A questo punto si potranno  ottenere nuove condizioni di rimborso quali:

1. una dilazione fino a 30 anni e non oltre, purché la sua durata, sommata all’età di debitore, non superi il numero di 80 (ad esempio: hai 50 anni e chiedi una dilazione di 30 anni; se invece hai 60 anni potrai avere una dilazione massima di 20 anni). Si dovranno però rimborsare integralmente anche le spese liquidate dal giudice in favore del creditore;
2. la possibilità di far intervenire in tuo soccorso parenti o affini fino al terzo grado, nel caso in cui non si ce la faccia da soli a sopportare l’onere di pagare il mutuo anche se rinegoziato. Il parente o l’affine che ti aiuterà vedrà accordato a suo nome il mutuo rinegoziato o finanziato, e l’immobile ipotecato sarà trasferito in suo favore con decreto ma in ogni caso si avrà la garanzia del diritto legale di abitazione nella casa pignorata, per i successivi 5 anni decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile. Se poi entro questi 5 anni  si riuscirà a rimborsare al parente gli importi che egli nel frattempo avrà pagato alla banca, si potrà chiedere di riottenere la proprietà dell’immobile libera da vincoli e accollarsi il residuo di pagamento del mutuo rinegoziato, fino alla scadenza, purché la banca acconsenta a liberare il tuo parente o affine dall’obbligo di pagamento nei suoi confronti;
3. Le rinegoziazioni e i finanziamenti possono anche essere assistiti dalla garanzia «a prima richiesta» rilasciata dal Fondo di garanzia per la prima casa, che potrà coprire fino al 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione o della quota capitale del nuovo finanziamento. Per avere la capienza necessaria a fronteggiare le esigenze, il Fondo ha ricevuto dalla legge di Bilancio una dotazione di 5 milioni di euro per l’anno 2019.

La liberazione del debito

Il primo effetto tangibile che si otterrà sarà il blocco del pignoramento della banca, che non potrà essere portato a ulteriori conseguenze, dunque l’immobile non sarà venduto all’asta. Da questo momento bisogna però pagare le rate del nuovo mutuo. La norma stabilisce che il ricavato del mutuo così rinegoziato ovvero del finanziamento «deve essere utilizzato per estinguere il mutuo in essere» ed infine opera «il beneficio dell’esdebitazione per il debito residuo» A quel punto saldato il nuovo debito, rinegoziato a condizioni più favorevoli di quelle iniziali, si sarà chiusa la partita.

Le modalità da seguire sono quindi:

1. una domanda iniziale per avviare l’iter, che sarà valutata dal giudice e richiederà il consenso della banca. Bisognerà presentare un’istanza congiunta, cioè sottoscritta dal debitore e dal creditore, al giudice dell’esecuzione, che, se ricorrono tutte le condizioni sopra indicate, sospenderà l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi.
2. La banca, se è richiesta la rinegoziazione, entro tre mesi svolgerà un’istruttoria sulla capacità reddituale del debitore; verificherà, ad esempio, che lavoro svolga il proponente, quali sono i redditi e che beni patrimoniali si possiedano,  per stabilire la capacità di rimborsare il mutuo rinegoziato. La banca potrà anche decidere di rifiutare di aderire all’istanza di rinegoziazione. È però possibile chiedere un nuovo mutuo a un’altra banca o finanziaria diversa da quella che ha pignorato la casa e procede in via esecutiva; essa avrà totale discrezionalità nel concederlo, e così si potrà ottenerlo superando il diniego della banca originaria e grazie al nuovo finanziamento rinegoziato potrà essere estinto il debito con essa.

Entro il 23 marzo 2020 il Ministero dell’Economia e delle Finanze (di concerto con quello della Giustizia e delle Infrastrutture e sentita la Banca d’Italia) procederà all’emanazione del decreto attuativo, che fra l’altro, dovrà anche stabilire le modalità di segnalazione nell’archivio della Centrale rischi della Banca d’Italia e negli archivi dei sistemi di informazione creditizia privati, come la Crif. Ed a partire da quel momento sarà possibile presentare le istanze per poter accedere alla procedura.